Se a Selic está caindo, por que a taxa do seu financiamento não cai junto?

Este livro nasceu de uma pergunta que ouço com frequência de investidores, clientes e alunos: se a Selic está caindo, por que a taxa do meu financiamento não cai junto?

A resposta curta é que o crédito imobiliário brasileiro não é precificado na curva de juros. Ele é precificado dentro de um arranjo de funding direcionado, construído em 1964, remendado em 1997, tensionado em 2012 e reformado em 2025. Quem não entende esse arranjo lê os sinais do mercado ao contrário: comemora corte de juros que não chega ao balcão, ignora saques de poupança que chegam, e confunde recorde de concessão com crédito barato.

A resposta longa é este livro. Ele foi escrito para quem opera no mercado imobiliário e precisa de um modelo mental completo: de onde vem o dinheiro, como ele é transformado em taxa, o que o contrato realmente diz, e quais indicadores antecipam uma virada de ciclo.